第１７回　宅地の評価方式　１つの道路にしか面していない宅地の評価

今回からは宅地の評価方式についてお話していきます。久し振りに２級ファイナンシャルプランニング技能士試験において計算問題として出題される可能性のある箇所です。少し、覚える箇所が続きましたが、計算問題対策も踏まえて学習を進める必要がありますから、ここからは、「知識を使えるようにする」ということを再度意識してくださいね。


宅地の評価は、１画地の宅地ごとにおこないます。１画地の宅地とは、利用単位ごとという意味です。以下の図をみてください。





利用単位で評価するとは、この図のようなことを言っています。ですから、一筆の土地（筆とは、土地を数える場合の単位です。）が１画地とは限りません。覚えておいてくださいね。


次に、評価方式についてです。



主に市街地を形成する宅地・借地権については、路線価方式で評価されます。


評価方式としては、他に倍率方式という評価方式もありますが、２級ファイナンシャルプランニング技能士試験対策としては路線価方式が圧倒的に重要です。そして、ここがお待ちかね？の計算問題として出題される可能性のある箇所です。とは言っても、電卓さえはじければ誰でも正解できる非常に簡単な箇所です。ぜひ、得点源にしましょうね。


今回は、まず、１つの道路にしか面していない場合の宅地の評価について説明していきます。下記の図表と条件をはじめによくみてください。


・１つの道路にしか面していない場合の宅地の評価



普通住宅地区


奥行き価格補正率


８ｍ以上１０ｍ未満＝０．９７


１０ｍ以上２４ｍ未満＝１．０


図表をみると　３００Ｄ　という文字が飛び込んできますね。この数字は、１�uあたりの単価を１０００円単位で表示しています。つまり、３００＝３０万円ということです。Ｄというのは借地権割合のことですが、これは、長くなるのでまたの機会に説明します。


宅地の評価の基本的な考え方は、



路線価（３００Ｄのこと）×宅地面積　となります。


あくまで考え方の大前提ですよ。これでは、まだ正解になりません。考えてみてください。正方形の土地（Ａの土地）と長細い土地（Ｂの土地）では、面積が同じでも使いやすさが違いますよ。同じ評価額ではおかしいとはおもいませんか？


ですから、宅地の形についても考慮して評価額をださなければならないということが理解できます。したがって、正しい計算式は




評価額＝路線価×奥行き価格補正率×地積となります。




では、例にある２つの宅地AおよびBの評価額を求めてみます。


奥行き（道路から宅地の端まで）の長さがＡ土地は１２ｍ、Ｂ土地は８ｍですね。ですから、宅地の評価額は、


Ａ土地の評価額＝３０万円×１×１２０�u＝３６００万円


Ｂ土地の評価額＝３０万円×０．９７×１２０�u＝３４９２万円


となります。このように、宅地の評価額は、宅地の形を考慮して算出するということを理解してください。奥行き価格補正率については、２級ファイナンシャルプランニング技能士試験では、問題中に与えられていますから、覚える必要はありません。問題に与えられた条件で評価額の算出ができるようにしておいてくださいね。